長寧區(qū)會計房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑

來源: 發(fā)布時間:2025-03-25

***《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺,城市規(guī)劃和建設的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位,城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批隨意性強,貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,各部門各司其政,管理配合不融洽,難以達成共識,實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強,部門利益太高,認為只要做好自己的小文章就可以了,缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識。任何經(jīng)營管理活動都是有風險的。所謂經(jīng)營管理風險,就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響,無法實現(xiàn)預期的目標,從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風險性。房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性,決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性。長寧區(qū)會計房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑

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房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的,兩者對主體的資質要求是不同的,前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛中,所以合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同中對主體的資格是有要求的,至少要求一方當事人具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,但實踐中經(jīng)營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,就是因為沒有把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質的合同關系,必然涉及到轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。長寧區(qū)會計房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑觀念危機是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。

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房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟和市場風險,是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的,或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。在市場經(jīng)濟條件下,市場是各種經(jīng)濟運行狀況的集中表現(xiàn),市場運行中的各種不確定因素非常之多。國內外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運行。技術風險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術風險,是由于科學技術的進步引起的風險。當代已經(jīng)進入了知識經(jīng)濟時代,在知識經(jīng)濟時代,科學技術發(fā)展的十分迅速??茖W技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化,也促使建筑技術的提高、建筑結構的革新等,從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量**提高,不斷地使存量房屋等建筑物貶值,由此造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術風險。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持,還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關制度的支持,要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境,更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面主要存在以下幾個問題:(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓,公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動、調整頻凡,隨意性極強。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴,管理乏力。資質審批不嚴,魚目混珠,違法、違規(guī)經(jīng)營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經(jīng)營,行政的和市場的同跑道競賽,明的和暗的互爭市場,在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展,造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟落后、不發(fā)達所至,認為要想發(fā)展地方經(jīng)濟,要想招商引資,要想擴大影響,就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。企業(yè)的文化是尊重專業(yè)和效率。

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限,而且需要不斷地滾動投入,獲取比較大的利潤。所以,它們不僅需要從金融機構融資,而且需要吸收社會資金參與開發(fā);另一方面,大量社會資金因為資本的逐利性特點,也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè);還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地,但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產(chǎn)開發(fā)的資質,需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風險?;谝陨系目陀^需要,本著共擔風險、共享利潤的原則,房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營逐漸成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流。投資周期長、金額大、周轉慢、變現(xiàn)能力差、風險大、回報利潤豐厚。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善及市場的不斷開放,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題,這些問題既有觀念的原因。公司的宗旨是以客戶為中心。虹口區(qū)網(wǎng)絡房地產(chǎn)營銷策劃咨詢問價

房地產(chǎn)位置的不動性或固定性,在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調劑性。長寧區(qū)會計房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。計劃經(jīng)濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè),他們人員多、負擔重,市場競爭力不強;后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質的企業(yè),他們組建的時間短、經(jīng)驗不足,綜合實力不強,一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員,無經(jīng)營場所,無資金,他們*靠搞低層次、低技術含量的單體項目經(jīng)營,開發(fā)的檔次不高,難以形成規(guī)模,整體競爭實力弱,更談不上走出去參與競爭。房地產(chǎn)開發(fā)的低級企業(yè)過多,人財物配置不合理,資源浪費,有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來,資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇,甚至助長一些**之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。長寧區(qū)會計房地產(chǎn)營銷策劃答疑解惑

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