二手廠(chǎng)房交易有哪些坑？
廠(chǎng)房本身
廠(chǎng)房手續(xù)是否齊全,是否存在違建廠(chǎng)房是否手續(xù)齊全需要重點(diǎn)關(guān)注。
如果土地證內(nèi)頁(yè)上關(guān)于“使用權(quán)取得方式”為“出讓”或者“轉(zhuǎn)讓”，即為綠證，可上市過(guò)戶(hù)交易的。
如果為“劃撥”，則是不能交易的。
關(guān)注土地性質(zhì)是“工業(yè)用地”還是“科研用地”，如果是工業(yè)用地則可進(jìn)行生產(chǎn)，如果是科研用地，則不能進(jìn)行生產(chǎn)。
另外廠(chǎng)房出售時(shí),廠(chǎng)房屋頂搭建小閣樓；房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)改動(dòng)，如將一間分隔成兩間等;陽(yáng)臺(tái)的封閉情況等，這還都涉及到房屋面積的測(cè)算及面積搭建是否合法問(wèn)題，要了解該二手廠(chǎng)房在二次裝修時(shí)手續(xù)辦理是否齊全，是否出正規(guī)的結(jié)構(gòu)圖和消防圖，有沒(méi)有違建部分。要謹(jǐn)慎考慮。 我們重視每一位客戶(hù)的反饋，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)品質(zhì)。六合區(qū)輕資產(chǎn)代理服務(wù)
擁有廠(chǎng)房=固定資產(chǎn)=保值升值對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)在購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)房過(guò)程中，不僅可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。在使用廠(chǎng)房過(guò)程中，還可以進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊計(jì)提遞減應(yīng)納稅所得額。通脹之下，樓價(jià)無(wú)頂。購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)保值增值，確實(shí)是對(duì)沖通脹的有效手段。只要錢(qián)變少了，資產(chǎn)都會(huì)一直漲。因?yàn)橘Y產(chǎn)是避險(xiǎn)的，只有將貨幣轉(zhuǎn)換為資產(chǎn)，才能保住財(cái)富。所以真正逼你買(mǎi)廠(chǎng)房的是：通脹。工業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)規(guī)律：剛拿地一個(gè)價(jià)，預(yù)售一個(gè)價(jià)，封頂一個(gè)價(jià)，交房一個(gè)價(jià)，辦證一個(gè)價(jià)，成熟一個(gè)價(jià)。買(mǎi)廠(chǎng)房無(wú)技巧，全憑買(mǎi)得早!錢(qián)不多就買(mǎi)偏點(diǎn)，買(mǎi)不起大的就先買(mǎi)小的。血淚的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：“先上車(chē)再說(shuō)”。上了車(chē)再考慮換個(gè)好的座位。走路永遠(yuǎn)追不上開(kāi)車(chē)的。等你一切都準(zhǔn)備好了，廠(chǎng)房沒(méi)了!手上的錢(qián)也不值錢(qián)了...這就是購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)房的真理! 肇慶工業(yè)廠(chǎng)房出售品質(zhì)材料打造，經(jīng)久耐用，降低維修成本。
承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要模式
（1）成本降低型成本降低型是指隨著東部沿海地區(qū)營(yíng)商成本上升使得對(duì)經(jīng)營(yíng)成本較為敏感的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)外遷。（2）資源利用型資源利用型是指由于部分資源的稀缺和不可再生性，使得掌握上游資源供應(yīng)成為資源消耗型制造企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵措施。
（3）市場(chǎng)開(kāi)拓型市場(chǎng)開(kāi)拓型對(duì)于以國(guó)內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)為主的企業(yè)而言，在發(fā)展壯大過(guò)程中，往往尋求打破地域局限，跨區(qū)域拓展市場(chǎng)，擴(kuò)大企業(yè)ZM度。
（4）集群吸引型產(chǎn)群吸引型，通過(guò)引進(jìn)企業(yè)，構(gòu)建起產(chǎn)業(yè)的初步集聚效應(yīng)后，進(jìn)而吸引大量相關(guān)企業(yè)及其配套服務(wù)項(xiàng)目競(jìng)相前來(lái)投資落戶(hù)。
（5）策略投資型策略投資型，主要指以多元化經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的企業(yè)。這些企業(yè)可利用中部地區(qū)經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，通過(guò)合資合作、改制并購(gòu)等方式注入投資，接繼原公司的業(yè)務(wù)、技術(shù)或品牌，從而進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)，擁有一項(xiàng)成熟的技術(shù)或擁有一個(gè)成熟的品牌。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)就是使產(chǎn)品附加值提高的生產(chǎn)要素改進(jìn)、結(jié)構(gòu)改變、生產(chǎn)效率與產(chǎn)品質(zhì)量提高、產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。從微觀(guān)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)升級(jí)指一個(gè)企業(yè)中產(chǎn)品的附加值提高。
可以縮短折舊年限或加速折舊的固定資產(chǎn)
一）對(duì)應(yīng)固定資產(chǎn)種類(lèi)：
①由于技術(shù)進(jìn)步，產(chǎn)品更新?lián)Q代較快的固定資產(chǎn)；
②常年處于強(qiáng)震動(dòng)、高腐蝕狀態(tài)的固定資產(chǎn)。
二）縮短折舊年限方法
采取縮短折舊年限方法的，ZD折舊年限不得低于上條固定資產(chǎn)計(jì)算折舊的ZD年限規(guī)定折舊年限的60%。
三）加速折舊方法
采取加速折舊方法的，可以采取雙倍余額遞減法或者年數(shù)總和法。①雙倍余額遞減法計(jì)算公式：年折舊率＝2÷預(yù)計(jì)使用壽命（年）×100％月折舊率＝年折舊率÷12月折舊額＝月初固定資產(chǎn)賬面凈值×月折舊率②年數(shù)總和法計(jì)算公式：年折舊率＝尚可使用年限÷預(yù)計(jì)使用壽命的年數(shù)總和×100%月折舊率＝年折舊率÷12月折舊額＝（固定資產(chǎn)原值-預(yù)計(jì)凈殘值）×月折舊率 廠(chǎng)房設(shè)計(jì)人性化，操作簡(jiǎn)單，工作效率倍增。
具體稅費(fèi)計(jì)算規(guī)則如下：
增值稅：根據(jù)取得時(shí)間不同分為2016年4月30日之前取得的稅率為5%，之后取得的為9%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：按照所在地不同稅率也有所區(qū)別。
土地增值稅：根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部收入減去法定扣除額后的余額計(jì)算，稅率分為30%-60%的累進(jìn)稅率。企業(yè)所得稅：按25%的稅率計(jì)算。
印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。地方教育費(fèi)附加：按增值稅的2%計(jì)算。
水利建設(shè)基金：根據(jù)地區(qū)不同分別為0.03%-0.05%。
高效物流通道，提升物料運(yùn)輸效率。湛江工業(yè)園區(qū)
定制化的廢水處理設(shè)施，符合環(huán)保要求。六合區(qū)輕資產(chǎn)代理服務(wù)
舉例：李先生購(gòu)買(mǎi)了1000萬(wàn)（含稅）的廠(chǎng)房其不含稅金額為917.43萬(wàn)預(yù)計(jì)殘值率按照5%來(lái)計(jì)算的話(huà)
年折舊額=917.43萬(wàn)×（1-5%）÷20年=43.58萬(wàn)
即李先生每年可將廠(chǎng)房折舊的43.58萬(wàn)進(jìn)行計(jì)提用于企業(yè)所得稅節(jié)稅。
節(jié)稅舉例：如果李先生企業(yè)年利潤(rùn)總額為100萬(wàn)，企業(yè)所得稅稅率為25%。
未購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)房時(shí)：所需上繳年企業(yè)所得稅為 100萬(wàn)×25%=25萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)房后：所需上繳年企業(yè)所得稅為 （100萬(wàn)-43.58萬(wàn)）×25%=14.11萬(wàn)固定資產(chǎn)折舊后可有效幫助企業(yè)減少企業(yè)所得稅的繳納。
總的來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房能夠幫助企業(yè)規(guī)避二手廠(chǎng)房交易中的種種潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而降低后續(xù)投資與運(yùn)營(yíng)成本，提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品品質(zhì)。這種選擇符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，有助于提升企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。 六合區(qū)輕資產(chǎn)代理服務(wù)